1. マイホームを売ったときの特例

個人が、マイホーム(居住用財産)を売ったときは、一定の要件を満たすことにより、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。

これを、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

3000万円控除の対象となる居住用財産

①居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡した家屋
②①の家屋とともに譲渡したその敷地

2.住宅ローン控除

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得等をし、令和７年12月31日（令和4年度改正により4年間延長されました）までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

3. 譲渡所得に係る3000万円特別控除を受けた場合の住宅ローン控除の不適用。

住宅ローン控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また入居した年の翌年以後3年以内の各年中に従前住宅の譲渡について3000万円控除等の居住用財産に係る特例の適用を受けるときは、その年分以後の各年分について、住宅ローン特別控除の適用受けることができません。

従前住宅を売却し、3000万円控除を受け、新居を住宅ローンで購入し、住宅ローン控除を受けることができれば、有利な住み替えとなりますが、3000万円控除と住宅ローン控除の重複適用はできません。

4.どちらが得か？

例えば、譲渡益が3000万円の場合で譲渡税率が約20％だった場合、3000万円特別控除を適用した場合は、節税額は約600万円（3000万円の特別控除を適用することにより、「3000万円×20％」を節税）と計算できます。

一方、譲渡益が100万円しかない場合の節税額は約20万円程度となります。

新たな住まいを住宅ローンで取得等をし、年末のローン残高が3000万円だった場合、初年度の節税額は21万円（3000万円×0.7％（令和４年度改正の控除率））となり、13年間で約273万円の節税になります。

譲渡所得に係る3000万円特別控除と住宅ローン控徐どちらのルールを使った方が有利になるのか見極めることが重要なポイントになります。

5.住宅ローン控除の適用を受けた者が、3000万円控除を受ける場合の修正申告

個人が既に居住年以後の各年分について、住宅ローン控除の適用を受けたときは、従前住宅の譲渡をした日の属する年分の確定申告期限までに、その前3年以内の各年分の所得税について修正申告書等を提出し、特別控除額に相当する税額を納付し、住宅ローン控除の適用を撤回し、3000万円控除の適用、を受けることが可能です。

個人が居住用のマンションを売却して、1000万円の利益が出たので、3000万円特別控除を適用し、X１年度は譲渡所得0で申告しました。
X2年度に住宅ローンを借り、居住用マンションを購入しました。
X２年度の申告について、検討したところ、住宅ローン控除を適用した方が有利だと判明しました。
この場合、X１年度の3000万円特別控除を外して修正申告をし、X２年度から住宅ローン控除を適用する。

と、考えたいですが、当初申告において3000万円控除を適用したうえで「適法に」申告されていることから、「こっちが有利でした」という適用替えは認められません。

6.最後に

譲渡所得に係る3000万円特別控除と住宅ローン控除については、どちらにも適用要件や適用を受けるための手続きについては詳細な決まりがあります。

譲渡所得に係る3000万円特別控除や住宅ローン控除の適用をお考えの方は、どちらを適用する方が節税効果があるのかも含めて、ぜひ、専門家にご相談ください。

2022年2月1日

日本経営ウイル税理士法人
代表社員税理士　座間 昭男

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